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          如何準確認識房地產投資信托基金?

          2014-12-30 17:12:27 來源: 北大縱橫

            目前,國內在房地產金融包括房地產企業融資方面的實踐和研究進展相對緩慢,許多專業人士對房地產投資信托基金、私募房地產基金、房地產夾層融資和住房抵押貸款證券化等概念模糊不清。隨著我國房地產業和金融業的發展,相關工作的開展和知識的普及都顯得較為迫切。

            當前房地產投資信托基金(或稱房地產投資信托,英文是Real Estate Investment Trusts 或縮寫為REITs)在我國已成為房地產金融的熱點。從國外情況來看,自1960年以來,包括美國和澳大利亞等很多發達國家,房地產投資信托基金市場得到較大的發展,對房地產市場發展起到了積極作用。近十年來,房地產投資信托基金產品已進入了日本、韓國、新加坡、馬來西亞、我國香港和臺灣地區。

            我國房地產投資信托基金試點工作正在準備階段,預計在銀行市場間流通的債權型房地產投資信托基金試點將在2010年展開,而類似在海外交易所上市的股權型房地產投資信托基金的全面推廣還要再過一段時間。

            那么,房地產投資信托基金與我國現有的房地產信托和房地產公司股票有什么區別呢?

            房地產投資信托基金、房地產信托和房地產公司股票的概念 

             在海外,房地產投資信托基金一般是一家公司,擁有并營運帶來收益的房地產,例如辦公大樓、購物中心、酒店、公寓和工業廠房,以租賃方式把這些物業出租給租戶,股東以這些租金為回報。房地產投資信托基金的收益主要是租金收入和資產增值,因此投資者應該尋找能提供較高租金收入和有資產增長潛力的房地產投資信托基金。

            房地產信托是指信托機構代辦房地產的買賣、租賃、收租、保險等代管代營業務以及房地產的登記、過戶、納稅等事項。事實上,我國房地產信托業務主要是房地產企業信托貸款(融資);房地產信托貸款是信托機構運用信托基金或所吸收的信托資金,以貸款形式對房地產開發經營企業進行資金融通的一種方式。

            股票是一種有價證券,是股份有限公司在籌集資本時,向出資人公開發行的、用以證明出資人的股本身份和權利,并根據股票持有人所持有的股份數,享有權益和承擔義務的可轉證的書面憑證;房地產公司股票即上市房地產公司的一種有價證券。

            房地產投資信托基金、房地產信托和房地產公司股票的差異

            房地產投資信托基金、房地產信托和房地產公司股票有很大的差異,這里僅作了部分比較,但還是可以發現其中的區別:

            上市、流動性和價格:在美國,房地產投資信托基金可以分為上市和非上市的房地產投資信托基金;只要符合美國有關REITs的法規,可以不公開發行,也就成為私募房地產投資信托基金等;由于近些年來美國絕大多數的房地產投資信托基金都上市,給人們的印象是REITs一定要上市,這個概念一定要明確。新加坡和我國香港發行的房地產投資信托基金都是上市的。我國的房地產信托是不上市的。

            上市房地產投資信托基金和房地產公司股票每天可以在股票市場交易,即為其價格;房地產信托流動性相對較差,一般來說投資者如想出售信托,需自己找到新的投資者來做交易,還要對信托產品作估價,因此要成交相對較難。因此,上市的房地產投資信托基金和房地產公司股票流動性較好。

            回報和風險:房地產信托投資基金是一項屬于集體的投資計劃,以單位信托形式組成。從某種意思上說,它是一種買樓收租的基金,投資于物業資產,如商場、住宅、寫字樓、停車場、酒店等,是具有較高透明度的租金收益的投資產品。而房地產公司常常以投資房地產開發為主,因此相對于房地產投資信托基金,房地產股票屬于高回報和高風險產品,投資者的預期回報簡單說基本上是股票價格的差價和持有期間的股息(包括送股等),相對而言它很難給投資者帶來穩定的收益。房地產投資信托基金的長期總和收益可能低于部分高風險高成長的股票,但這恰恰能滿足追求穩當收入和資產增值的投資者的要求。

            房地產信托主要給房地產公司做貸款融資,投資者的預期回報一定大于銀行存款利息,甚至高于銀行貸款利息。因此,它的回報適中,風險也適中。

            時間:如果買了上市房地產投資信托基金和房地產公司股票,對投資者沒有投資時間的限制,但投資房地產信托一般在1~3年之間。

            貸款控制:房地產投資信托基金在借貸方面有很嚴格的限制,一般融資比率只能占到總資產值的50%以下,這大大降低了它的市場風險。但作為一家房地產上市公司,對其借貸一般沒有規定,這就增大了風險。房地產信托本身不存在另外貸款的問題。

            股利支付:房地產投資信托基金的股利支付比例很高。由于,房地產投資信托基金必須要把絕大部分的利潤作為股利分配,因此投資者可以獲得穩定的定期收入,而房地產公司股票的沒有這方面規定。

            信息披露要求:上市房地產投資信托基金和房地產公司一樣,有嚴格的信息披露要求,對房地產信托的這方面要求則較低。

          (責任編輯:盧珊)

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