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          市場持續調整 2015房地產信托該怎么選?

          2015-01-13 07:57:16 來源:上海證券報 作者:金蘋蘋

            投資者今年在篩選房地產信托產品時應持更加審慎的態度,根據不同的用資階段和房產種類,進行相應的投資考量

            2014年,房地產信托并沒有如市場恐慌的那樣爆發系統性風險,但單個產品風險的陸續暴露,也降低了投資者的熱情。盡管問題房地產信托產品最后都以延期、信托公司兜底、第三方接盤等方式沒有違約,但市場和監管層均已意識到:當前房地產市場,尤其是三、四線城市房地產市場已經積聚了較大泡沫,部分開發商也因過度開發而面臨資金周轉困難,房地產信托近幾年的快速擴張已經積累了較大的風險等問題。

            隨著國家對房地產市場的調控進一步加深,銀監會對房地產信托的監管和指導趨嚴,信托行業自身也開始嚴控項目篩選,2014年房地產信托的擴張受到了較大的限制。根據信托業協會數據顯示,2014年前三季度新增4030.94億元房地產信托,較上年同期(4750.97億元)下降了15.16%。

            2015年,房地產信托還能投資嗎?如果要購買相關信托產品,投資者該如何選擇?格上理財建議投資者在篩選房地產信托產品時應持更加審慎的態度,并梳理了各類地產項目的要點以供投資者參考。

            按用資階段分

            前期拿地:指開發商處于土地獲取階段的融資需求,此時項目尚不符合銀行及信托貸款要求,一般會通過股權投資類信托來實現融資。這類項目要重點關注土地款的繳納中信托融資與自有資金的配比比例、項目規劃以及各種證照的獲取時間點等要素。

            建筑施工:處于建筑施工階段的房產項目融資途徑較多,融資方式也相對靈活。此類房產項目已進入正軌,要更加關注房地產規劃的執行情況以及預售情況。資金缺口、銷售定價、市場定位、周邊配套、去化率、銷轉投比例等因素會影響還款來源。

            裝修經營:一般指成熟的房產項目的升級改造或者經營所需資金,常見于商業地產項目,還款來源多為商業物業的租金。此類項目基于已經建成且成功經營的房產基礎上,其主要考察點為項目本身的經營情況,比如入住率或出租率、租賃合同期限、期限內經營回款等。

            按房產種類分

            住宅:是指專供居住的房屋,包括別墅、公寓等。此類項目要優選人口凈流入、房產庫存較低的城市,其次看其市場定位,一般剛需型房產(小戶型)優于改善型住房(大戶型)優于高端住宅(洋房、別墅等),再看項目周邊配套的完善度以及交通的便利性等。

            商業地產:包括集中商業、寫字樓等。對集中商業來說,主要考察后期是租是售、是整是零,能否形成區域規模效應、當地經濟水平如何、人流量大小等因素。對寫字樓來說,則主要看其招商入住率。

            旅游地產:旅游地產指依托于旅游資源,集旅游、度假、居住為一體的房產項目。其顯著特點即旅游與傳統地產的結合,因此此類項目要更加注重區域位置與品位,首當其沖的就是當地的氣候與人文環境。

            特殊公用:除上述類別外,還有些特殊公用的項目,如醫院、學校、展覽館等,以及屬于特殊住宅的安置房等,因有國家、政府等信用支持,不涉及后期市場銷售問題,這類房地產信托的風險相對較小。

          關鍵詞閱讀:房地產信托 房地產市場 市場恐慌 信托融資 信托產品

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