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          百強房企兌付危機暴露地產信托憂患

          2015-01-13 07:57:45 來源:上海證券報 作者:裴文斐

            光耀、佳兆業都是中國房地產百強開發企業排行榜的常客,如今卻先后曝出兌付危機。光耀折戟于經營不善和民間融資,佳兆業則受困于房源被鎖等監管風險因素。業內人士表示,看似只是個案,但前者的隱蔽性,后者的突發性和不可抗性是地產信托的最大隱憂。

            佳兆業違約事件繼續發酵,繼位于深圳的所有在售房源被政府鎖定后,其在深圳其他幾乎所有的地產業務也被叫停。佳兆業的“債主們”包括平安、華潤、愛建信托在內的數家信托公司、中國銀行(行情,問診)、中信銀行(行情,問診)在內的9家商業銀行、平安大華匯通在內的幾家基金子公司陸續浮出水面。

            曾幾何時,光耀、佳兆業都是中國房地產百強開發企業排行榜的常客,如今卻先后曝出兌付危機。光耀折戟于經營不善和民間融資,佳兆業則受困于房源被鎖等監管風險因素。信托人士表示,看似只是個案,但前者的隱蔽性,后者的突發性、不可抗性是業內經營地產信托的最大隱憂。

            光耀地產在資金鏈告急時選擇了民間融資飲鴆止渴,早期由于經營不力出現逾期,被錄入央行征信系統的“黑名單”,失去常規的銀行融資渠道,光耀地產開始轉向尋求資金成本高達20%以上的銀行貸款及信托募資來維持自身的資金鏈,持續入不敷出后光耀地產轉向民間高利貸融資,其旗下子公司*ST新都(行情,問診)因信息披露違法違規被證監會立案調查,讓光耀地產違規融資浮出水面。

            佳兆業危機則起源于房源被鎖、相關項目的土地使用權和兩家子公司的股權轉讓等遭限,業務幾乎全面停滯。隨后經歷董事長辭任、大股東割讓股份、股價腰斬、貸款違約、合作伙伴撤資、拋售項目求生,已經把這家公司折磨得奄奄一息。

            而金融機構也急于從佳兆業抽身,中信銀行、中國銀行深圳分行、華潤深國投信托等多家金融機構申請“財產保全”,根據深圳中院的信息顯示,金融機構申請查封佳兆業的項目,不光位于深圳,還包括珠海、大連、惠州、蘇州等區域。業內人士分析,一旦走上財產保全、變賣資產償債這條不歸路,企業幾乎不可能再活過來。

            華東一信托公司總經理接受上證報記者采訪時坦言,從去年開始,信托公司對房地產信托業務已經開始謹慎收縮。用益信托數據顯示,2014年四季度,房地產集合資金信托的成立規模為355.6億元,與2013年四季度的1010.2億元相比,下降64.8%。

            “公司對房地產企業資質要求審核異常嚴格,要求房地產行業前20名,地點則限于北上廣深等一線城市,房地產質押率低于50%,上市房企優先。”上述人士告訴記者,“即便如此,地產信托依然對藏身于報表之外的民間融資、項目進程突然遭到限制等不可抗力因素心存顧忌,這些都很難從前期盡職調查預先得知。”

            華融證券分析師告訴記者,從佳兆業的房源選擇、財務數據上看都表現尚可。根據佳兆業去年中期報告披露,共有72.26億元銀行貸款。還包括華潤、平安、愛建、中融等信托公司的信托貸款,媒體統計或達到140億元。“140億元債務倘若集中抽貸、到期沒有哪個企業能夠承受。”

            一華南信托公司信托經理告訴記者,光耀、佳兆業都曾位列地產公司排行榜前20的位置,事前沒有預想到如此大規模的地產公司也會出現兌付危機。

            “以佳兆業的融資條件,我們在審批時會相對寬松些,這次事件也暴露出地產信托盡調盲點。”上述人士說道,“不可否認本次兌付危機也受到房地產市場銷售低迷影響,項目出售或出租嚴重低于預期造成回款困難。”

          關鍵詞閱讀:佳兆業 地產公司 地產業務 房企 兌付

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